Spektrum af låneprogrammer

Hvis du skulle vurdere alle mulige låneprogram på en skala fra de mest konservative til de mindst konservative, du ville have de 30-årige og 40-årige faste amortisering lån på den konservative ende og negative amortisering variabelt forrentede lån på den modsatte side. Disse er de to yderpunkter.

På den konservative ende betaler du fra lån til en fast rente. Intet ændrer. Din betaling er præcis det samme hver måned, for 30 eller 40 år. Det betyder, at du gøre det nøjagtige samme betaling i dag, som du vil i år 2036, eller endda 2046.

På den aggressive ende, har du fået et lån hvor din betaling ikke engang nok til at betale renter på lånet! Så bliver størrelsen af lånet faktisk større for hver måned. For at gøre tingene værre, er den underliggende rente variabel. Det betyder, at du ikke kan selv planlægge det omfang, som din saldo på lånet forventes at vokse.

Vi vil tage et kig på hele spektret men først, vi skal undersøge strukturen rente. 30-årig fast realkreditlån er en af de mest konservative muligheder. Det er det mindste beløb af risiko. Nå, for banken er modsat tilfældet. Ved at reducere risikoen for låntager, er alle markedsrisiko overført til banken. Hvis interesse satser sky-rocket, ændre banken ikke renten på dit realkreditlån. Det er fast. De kan ikke også “kalder” lånet fordi du har fået en fuld 30 år at betale gælden. Så banken kunne tjene flere penge, men de sidder fast med dig og din lav fastforrentet realkreditlån.

Der er en risiko for banken tager når det giver dig et fastforrentet realkreditlån. Og som et resultat, banken opkræver et tillæg for 30 eller 40-årig fast realkreditlån. Faktisk får alle alt andet lige, rentesatser højere når du rette dem for en længere periode. En rentesats, der fastsættes til 5 år vil være en smule højere end en, der er fastsat for kun 3 år. En 7-årig fast er højere end en 5-årig fast. En 10-årig er højere end en 7. En 15-årig er endnu højere og en 30-årig fast rente har traditionelt været den højeste. Selvfølgelig, for nylig, er udlån Faellesskabet kommet ud med de nye 40-årige realkreditlån. Når fast i de fulde 40 år, er prisen lidt højere end 30-årigt. Du betaler for luksus af en fast rente; jo længere det er fast, jo højere satsen er.

Husk: “alt andet lige.” Det er, hvad vi taler om her. Givet nøjagtig samme kredit, indkomst og formue; den nøjagtige samme lukning omkostninger struktur; givet den samme udbetaling eller egenkapital; renten vil være højere som du ordne det for en længere periode. Der er ingen tvivl om, at priser kunne være højere eller lavere, hvis andre ting i fil er anderledes. For eksempel, hvis du sammenligner en 2-årig fast Subprime lån til en 5-årig fast A-papir lån, en 5-årig fast ville have en lavere sats end den 2-årige Subprime, men der er store forskelle mellem A-papir og Subprime lån.

30-årig fast er historisk set den mest konservative valg. Du betaler for at sikkerhed med en lidt højere rente, men risikoen er meget lav. Den nye 40-årige realkreditlån er nu mere og mere udbredt og af amortisering lånet balance over en længere periode, det giver mulighed for lidt lavere udbetalinger. Begge af disse lån har traditionelt kræves “amortisering” betalinger; det vil sige, omfatter de både princippet og interesse.

For nylig er blevet indført mulighed for en 10-årige renter kun periode. Satsen er fortsat fast i en fuld 30 år men du behøver kun at betale renter for de første 10. Hvis du tænker over det, er der ingen grund til at have et 40-årigt lån, hvis du også markerer indstillingen renter kun. Hvis du kun betaler renter, afskrivninger frist bliver irrelevante. Enten måde, du kun betaler renter. Forskellen ville dukke op efter den interesse kun periode udløber. Med et 30-årigt lån, vil de resterende afskrivningsperioden presses ind i de sidste 20 år. Med et 40-årigt lån, vil du stadig have en fuld 30 år at betale princippet ned.

Nu, hvor mange af os faktisk planlægger at tilbringe de næste 30-40 år i samme hus? Måske er nogle af os men flertal planen om at flytte til et andet sted engang før 2036 (30 år fra nu). Tricket er at skabe balance mellem den faste periode med hvor lang tid du har til hensigt at bo i ejendommen. Der er ingen mening om fastsættelse af rentesatsen for en periode af tid, hvor du vil ikke længere have pant. Der er ingen mening at betale for en luksus, du vil aldrig få gavn af.

I dagens markedsplads, kan du lave en rente for 1 måned, 6 måneder, 1 år, 2 år, 3, 5, 7, 10 år, 15, 20, 30 eller endda 40 år. Så tage et minut og tænke på hvor lang tid du har til hensigt at bo i din nuværende ejendom. 5 år? Måske 7? Hvis det er tilfældet, bør du kun rette din rente til 5 eller 7 år; måske 10, bare for at være sikker. På den måde, du får den laveste rente muligt mens du stadig få sikkerhed af en fast rente i perioden du forventer at holde pant.

De fleste af disse lån – dem, der er kun fastsat for 3, 5, 7 eller 10 år – stadig har en fuld 30-årig periode. Betaling beregnes stadig, som om det var et 30-årigt amortisering lån. Igen, hvis du vælger en interesse kun indstilling, amortisering tidsplan bliver irrelevant. Det betyder ikke noget; du kun betaler renter anyway, mindst indtil den frist udløber. Men for en amortisering lån, betalingen er baseret på en 30-årig afskrivningsperioden og er helt fast under den oprindelige frist. Efter at hastigheden ændres til et indeks plus margen og lånet bliver variabel. Margenen, der aldrig ændrer sig, men indekset kan flytte op eller ned afhængig af handel aktivitet i obligationsmarkederne.

Under hvilke omstændigheder skal du vælge en interesse kun realkreditlån? Mange husejere i dag strækker sig for at gøre deres månedlige afdrag på realkreditlån. Huspriser steget langt hurtigere end løn, så det er en større belastning for homebuyers end det var år siden. Hvis du vælger en amortisering realkreditlån, du dybest set sætte dig selv i en tvungen opsparing program. Nogen penge, du lægger hen imod din princippet øger din egenkapital. Du får alle penge tilbage, når du sælger huset fordi din saldo på lånet bliver lavere, end den ellers, efterlader dig med flere egenkapital. En amortisering realkreditlån er absolut de ‘konservative’ valg.

På den anden side, du kan se på en amortiseringsplan og se, hvor meget af princippet du faktisk betale ned i de første 5 år af et 30-årigt realkreditlån. Ikke meget. Hvis du planlægger kun at bo i ejendommen i 5 år, er forskellen i din egenkapital temmelig minimal. Hurtig Udbetaling I mellemtiden vil betale renter kun reducere din månedlige betaling. I Californien, renter kun realkreditlån er meget almindelige og de helt sikkert tjene et formål for de husejere, der planlægger at komme ind i en ny, måske større, ejendommen inden for et par år.

Det vigtige ting at huske, er naturligvis, at dit oprindelige princippet balance aldrig bliver noget mindre. I forstand, du dybest set leje huset og bank på påskønnelse til opbygge egenkapital. I løbet af de sidste 10 år med Huspriserne stiger mellem 10 og 20% hvert år, denne strategi har betalt-off smukt. Men hvad sker der, når markedet begynder at gå sidelæns, som det er i dag? Hvad sker der, hvis priserne forbliver den samme eller endda gå en smule?

Også overveje det faktum, at du bliver nødt til at betale 5 eller 6% real estate kommissioner, når du sælger. Hvis du sætte 20% ned på et hus og kun betale renter for 5 år og hvis huspriserne forbliver stabilt, mister du faktisk penge på deal. Du starter med 20% equity. Hvis du ender med at betale 5% fast ejendom provisioner, vil du sælge stedet med kun 15% equity (20% – 5%) så du får færre penge, når du sælger sted end da du købte det 5 år tidligere. Og det omfatter ikke lukke omkostninger forbundet med det oprindelige køb. De generelt køre omkring 2%, så du ville ende med at tabe 7% af husets værdi i den 5-årige periode.

Hvis stedet faktisk falder i værdi, bliver situationen endnu værre. Jeg talte for nylig med nogen i denne situation. Han købte et sted ti måneder siden og kan ikke holde med afdrag på realkreditlån. Hans situation er endnu værre, fordi han fik en forudbetaling straf i sit lån. I mellemtiden, hans hjem har ikke værdsat en cent. Mellem real estate kommissioner og straffen, han vil være ud over $35K hvis han solgte i dag (han gjorde oprindeligt, 100% finansiering). Hvis han lejer det ud, vil han stadig være under vand om $1500 pr måned. Enten måde, han er i en dårlig situation. Du skal være omhyggelig. Profit er ikke garanteret.

Det bringer mig til det sidste store låneprogram; en, der vinder i popularitet. Det er faktisk lidt skræmmende, fordi denne sidste type realkreditlån er de mindst konservative af flok. Det hedder en indstilling ARM og det giver låntager et udvalg af 4 forskellige betalingsmuligheder hver måned. De kan betale et minimum betaling, som er baseret på en kunstig start rente på blot 1%. De kan betale renter kun betaling. De kan betale den 30-årige amortiserede betaling eller de kan betale den 15-årige amortiserede betaling – den højeste af 4.

Vi har alle hørt om disse 1% realkreditlån. De er stærkt fremmet og det meste af markedsføringen er vildledende. Personligt mener jeg, at mindre end 10% af de mennesker, der kommer i disse lån virkelig forstår, hvad de får ind. Der er ingen forskning til støtte for det-det er kun min mening. Lad os tage et nærmere kig og optrævle den hype omkring disse låneprodukter. Tro mig; de er ikke så stor, som de kan vises.

Første off, har aldrig været 1% og de aldrig vil være. 1% er en marketing etiket, der hjælper med at sælge lån. De beregne betalingen ud fra en 1% start sats, men dette minimum betaling er mindre end den interesse kun betaling. Er du under vandet lige fra starten. Forskellen mellem dette minimum betaling og renter kun omtales som “udskudt interesse” og det bliver tilføjet til dit realkreditlån balance hver måned. Det hedder Negative amortisering og det sletter din egenkapital, hver gang du laver at lave minimum betaling.

Den næste ting er, at disse låneprogrammer ikke er fastsat. De er i variabel lige fra den første måned. Minimum betaling struktur er faktisk fast i de første 7 år (i de fleste tilfælde), men det er en kunstig betaling – en negativ amortisering betaling. De mindste betalinger afspejler ikke den sande rente på alle. Den underliggende rente på disse lån er variabel og kan ændre hver måned.

For det tredje er den 30-årige amortiserede betaling ikke fast enten. Når folk hører “30-årig”, antager de automatisk “faste”. Det er ikke tilfældet her. Der er stor forskel mellem “amortiserede” og “faste”. Med en variabel rente, den 30-årige amortiserede betaling skifter hver måned. Og disse dage, det er nok at få højere, ikke lavere.

Vi er nødt til at indrømme, at der er værdi i disse programmer for mennesker, der forstår dem. I en værdsætte ejendomsmarkedet, kan de gøre det nemmere at opretholde en investeringsejendom eller give fleksibilitet for en person med en ujævn indtægt. Men hvis den faste ejendom ikke værdsætte, disse programmer slette din egenkapital og ødelægge potentielle fortjeneste. Så vær forsigtig.

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *